作者：王嵩
(方正证券)
趋势：行业接近见底
2026年一季度国民经济运行数据显示，我国房地产行业在总量持续调整背景下迎来多项历史性边际改善，行业已进入四年下行周期的最后磨底阶段，距离周期底部仅一步之遥，预计2027年上半年有望确认真正底部。
市场总量特征：总量偏弱、结构优化
当前市场呈现“总量偏弱、结构优化”核心特征，二手房率先复苏、库存迎来历史性拐点、房企资金端边际改善、宏观经济与地产关联度持续下降，行业正从“增量扩张”转向“存量运营”，新旧周期切换趋势明确。
量价：新房市场容量收缩，二手房小阳春超预期
量价层面，新房销售延续收缩态势，一季度商品房销售面积与销售额同比分别下降10.4%、16.7%，市场容量向新常态收敛；二手房市场小阳春超预期，3月一线城市二手房价格全线环比上涨，70城二手房价格上涨城市数量显著增加，核心城市成交放量，二手房成为市场企稳先行指标。
库存：待售面积51个月以来首次同比下降
库存层面，全国商品房待售面积51个月来首次同比下降，标志行业被动累库存阶段结束，供求关系迎来根本性扭转；短期库存去化提速，叠加新开工、土地市场持续低迷，未来新房供给将进一步收缩，库存压力持续缓解。
杠杆：房企融资有压力、居民加杠杆意愿弱
杠杆层面，房企融资端仍有压力，国内贷款降幅扩大，但自筹资金、个人按揭贷款降幅收窄，自筹资金成为房企资金主力；居民加杠杆意愿偏弱，首付比例提升，购房需求回归居住属性，杠杆结构更趋理性。
宏观：宏观经济整体与地产加速脱敏
宏观层面，房地产对经济的拉动作用持续弱化，地产投资占固定资产投资比重降至17.25%，制造业、基建成为投资核心支撑，CPI、PPI与房价走势脱敏，新质生产力有效对冲地产拖累，为行业软着陆创造良好环境。
展望与投资关注逻辑
展望后市，2026年行业将维持“总量磨底、结构分化、存量主导”格局，二手房交易量有望首次超过新房，正式迈入存量房时代。投资逻辑从周期驱动转向管理与存量驱动，建议聚焦关注核心城市头部央国企、二手房经纪平台、优质物业管理三条主线。
风险提示：货币政策宽松不及预期、利率下行不及预期、居民收入增速修复不及预期。
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