【华源地产】周观点20261011：核心城市成交边际改善，板块筑底修复可期
9月末以来，北京、上海、广州、武汉、天津先后印发落实《关于完善商品住房销售制度的通知》实施意见，总体来看落地细则较828新政刚落地时市场预期要宽松：一是预售条件以8月28日新老划断，828后新获取项目须单体主体结构封顶，828前项目在取得工规证、当地政府评估可如期交付的前提下，可于2027/2028年底前按原预售条件申请预售；二是土地款首付不低于50%、余款两年内缴清且不计利息。土地款分期缴付与预售条件新老划断，一定程度上缓解房企短期资金压力，各地现房销售细则亦未如市场初期设想的那么严苛。另一方面，9月29日财政部、央行等多部委联合出台居民购房贷款贴息政策，为中央财政首次贴息购房贷款：家庭首套住房面积不超120平米、总价不超150万元（新房、二手房均可），按贷款本金给予年化1个百分点、最长5年贴息，单户上限100万元。成交方面， 核心城市成交持续改善。9月全国重点20城二手住宅成交环比+6%、同比+7%；国庆假期热度延续，据冰山''楼市日历''，10月1-10日，25城二手房成交同比+36%。价格端，据国家统计局数据，8月一线城市新房与二手房价格环比均上涨，其中上海二手房价自2月起连续7个月环比上涨，显示核心城市量价边际改善、企稳迹象增强。
我们认为，房地产板块新的政策制度框架基本确立，行业从规模扩张转向品质竞争，库存去化、租金企稳、核心城市供需改善等积极信号正在逐步显现。此外，机构主动持仓占比已达历史最低点，市场正处筑底阶段，核心城市有望率先企稳修复，继续看好周期拐点下地产股底部配置价值。选股思路上，我们认为受现房制度影响，前期调整幅度较大，但中长期品质竞争下更为受益的优质房企值得关注。
地产开发：建发国际集团、华润置地、保利发展、滨江集团；二手房中介：贝壳、我爱我家。
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