声明：本报告为研究分析，所有结论基于公开信息与市场假设，不构成任何投资建议。
一、核心结论速览
项目
结论
当前股价
3.19 元（2026/9/1 收盘，已连续 3 日涨停）
总股本 / 总市值
约
23.55 亿股 / 约 75 亿元
每股净资产（PB
锚）
约 3.97
元，当前 PB ≈ 0.80 倍（破净）
投资评级（综合）
中性偏乐观，短期谨慎、中期看多
12 个月中性目标
3.5–4.2
元（市值 82–99 亿，较当前 +10%~+32%）
12 个月乐观目标
5.0–6.5
元（市值 118–153 亿，较当前 +57%~+104%）
乐观涨幅中枢
约 +72%（对应 5.5 元）
最大风险
盈利波动、44.6
亿商誉、高短期债务、股权质押、短期连板超买
一句话逻辑：二手房成交占比于 2026 上半年首次在全国口径超过新房（50.4%），中国房地产正式跨入“存量优化时代”；我爱我家作为核心城市直营中介龙头，正从 2024–2025 年的深度调整中迎来盈利拐点（2026H1 归母净利 +110%），叠加稳楼市政策持续加码，估值处于破净修复的起点。但短期股价已 3 连板，需警惕情绪透支。
二、公司概况与业务结构
我爱我家控股集团股份有限公司（000560.SZ）是中国领先的居住服务运营商，主营业务分为四大板块：
业务板块
定位
2026H1 表现
经纪业务（二手房）
核心基本盘，直营为主
收入
18.75 亿（-7.7%），GTV 约 1013.8 亿（-8.5%）；Q2
GTV 551.4 亿（环比 +19.2%、同比
+2.1%）
资产管理（相寓）
长租公寓，规模化稳定盈利
业绩稳定器，对冲周期波动
新房业务
补充性业务，占比约 9%
收入 4.3
亿（-7.3%），毛利率 10.4%（同比 -3pct），GTV 171.1 亿（-6.5%）
商业租赁及服务
城市综合体运营
稳健贡献
核心资产壁垒
门店 2368 家（直营 1965、加盟 403），经纪人 3 万余人（2026H1）。
•
北京大本营：华北区域营收占比超 50%，北京二手区市占率约 18%，稳居行业第二。
•
2026H1 北京、上海二手房交易单量分别同比 +24.3%、+29.7%，显著跑赢当地市场。
•
2026H1 经纪业务 GTV 中，Q2 已同比转正，量价企稳信号明确。
三、财务表现：从“阵痛”到“拐点”
指标
2024
2025
2026H1
趋势解读
营业收入
125.4 亿（+3.7%）
104.8 亿（-16.4%）
47.02 亿（-16.9%）
收入仍承压，降幅收窄
归母净利润
7341 万（扭亏）
-0.96 亿（亏损）
8079 万（+110.4%）
2025 阵痛后强劲反弹
扣非归母净利润
—
—
8799 万（+76.3%）
主业盈利质量改善
GTV（总交易额）
约 2876
亿
—
约 1185
亿
核心城市量增对冲价跌
资产负债率
—
—
约
64.4%
偏高，需关注
商誉
44.61 亿（占净资产 47%）
同左
同左
悬顶风险
关键解读
1.
2025 年亏损主因：投资性房地产公允价值下行 + 商誉/资产减值，属周期底部一次性出清，非经营现金流恶化。
2.
2026H1 拐点确认：在营收下滑 16.9% 的背景下净利逆势 +110%，证明降本增效 + 核心城市市占率提升已转化为利润弹性。
3.
收入与利润背离：二手房“以价换量”完成、挂牌量连续 9 个月下降（北京/上海较年初分别 -13%/-18%），单量增长开始主导利润。
四、行业与政策环境（核心驱动）
4.1 结构性拐点：存量时代正式到来
住建部披露：2026 上半年全国二手房交易面积占新房+二手房总面积比重达 50.4%，二手房成交面积首次在全国口径超过新房。含义：行业重心从“增量开发”转向“存量流通”，对以二手房经纪为核心业务的我爱我家是长期需求结构利好。
4.2 价格端：核心城市“止跌回稳”
国家统计局 70 城数据：北京二手房价 2–6 月环比连续 5 个月回升（0.3%/0.6%/0.4%/0.1%/0.1%）；上海同步（0.2%/0.4%/0.7%/0.6%/0.4%）。北京、上海二手房价格自 2 月起连续 5 个月温和回升，标志核心城市先于全国企稳。
4.3 政策面：从“应急纠偏”到“制度定型”
2026 上半年房地产政策完成系统升级，对中介行业形成直接催化：
政策方向
具体措施
对我爱我家影响
需求端减负
5 年期 LPR 维持 3.5%（历史低位）；公积金首套利率降至 2.6%；商办首付 50%→30%
降低交易成本，激活置换链条
税费优惠
换购住房个税退税延续至 2027/12/31
直接刺激“卖旧买新”经纪单量
限购松绑
北京/上海缩短非户籍社保年限；天津、苏州全面取消限购
扩大有效购房人群
存量盘活
收储存量房上升为国家部署，70+ 城启动，意向 12 万套
改善供需，稳定房价预期
城市更新
首部国家级《城市更新“十五五”规划》，中央资金 2570
亿
拉动关联交易与服务
战略定调
“十五五”规划房地产首次独立成章；稳定房地产上升为“修复居民资产负债表”宏观战略
政策底坚实，预期改善
4.4 政策预期：继续“积极开放”
公司管理层在半年报中明确：“预计政府在房地产行业的政策上将会继续采取积极开放态度，中央层面以稳定房地产市场、风险化解为主线，各地持续因城施策升级稳楼市举措。”下半年关注收储签约转化率、城市更新开工率、公积金修订落地。
五、竞争格局与可比公司
可比对象
市值
估值特征
对我爱我家的启示
贝壳（BEKE）
约 192 亿美元（≈1380 亿元）
PE(TTM)≈39
倍
我爱我家市值仅贝壳约 1/18，存量房赛道龙头享受估值溢价
美国
Compass
约 95 亿美元
—
中小型中介市值仍为我爱我家数倍
约 75 亿元
PB≈0.80
倍、TTM 因 2025 亏损失真
破净 + 盈利修复起点，估值洼地
重要认知差：市场常以贝壳集团整体利润/毛利率碾压我爱我家，但贝壳估值溢价大部分来自 ACN 平台轻资产；与我爱我家真正对等的是贝壳旗下“链家直营”板块。当前 PB 0.80 倍、股价较每股净资产（3.97 元）折让 20%，反映市场仍在定价“杠杆风险”而非“经营拐点”。
六、估值分析（多方法交叉验证）
基准参数：股本 23.55 亿股，当前价
3.19 元，市值 75 亿，净资产约 94.9 亿（商誉 44.61 亿 ÷ 47%），每股净资产约 3.97 元。盈利假设：参考开源证券（2026/9/1 上调至“买入”）预测——2026E 净利 2.68 亿、2027E 净利约
3.3 亿；中性取 2027E 净利 3.0 亿。
方法一：市盈率（PE）法
情景
2027E 净利
合理 PE
目标市值
目标股价
较当前
悲观
1.5 亿
22x
33 亿
1.40 元
-56%
中性
3.0 亿
28x
84 亿
3.57 元
+12%
乐观
3.5 亿
38x
133 亿
5.65 元
+77%
方法二：市净率（PB）法
情景
每股净资产
合理 PB
目标股价
悲观
3.97 元
0.65x
2.58 元
中性
3.97 元
1.1x
4.37 元
乐观
3.97 元
1.5x
5.96 元
方法三：市销率（PS）法
情景
营收（约）
合理 PS
目标市值
目标股价
悲观
100 亿
0.6x
60 亿
2.55 元
中性
100 亿
0.9x
90 亿
3.82 元
乐观
105 亿
1.2x
126 亿
5.35 元
三法收敛：乐观目标价区间 4.7–6.4 元，中枢约 5.5 元；中性区间 3.5–4.4 元。
七、情景分析与涨幅测算（12 个月维度）
情景
触发条件
目标市值
目标股价
较 3.19 元涨幅
悲观
复苏证伪、盈利再承压、政策落地不及预期
52–61 亿
2.2–2.6
元
-18% ~
-28%
中性
核心城市温和复苏兑现，2027 净利 3.0 亿
82–99 亿
3.5–4.2
元
+10% ~
+32%
乐观
存量时代加速
+ 政策加码 + 市占率提升，2027 净利 3.3–4.0 亿
118–153
亿
5.0–6.5
元
+57% ~
+104%
乐观涨幅结论
在核心城市二手房持续复苏、稳楼市政策加码、公司市占率与利润率同步提升的乐观情形下，12 个月合理目标价为 5.0–6.5 元，较当前 3.19 元有 +57% 至 +104% 的上涨空间，中枢约 +72%（对应 5.5 元）。
重要提示：当前股价已连续 3 日涨停（8/27 的 2.40 元 → 9/1 的 3.19 元，短期
+33%），RSI 严重超买、换手率 37%。上述乐观涨幅应理解为中期（6–12 个月）情景目标，而非追高短期目标。短期追涨风险显著。
八、风险提示
1.
盈利波动风险：历史上 2022（-3.1 亿）、2023（-8.5 亿）、2025（-0.96 亿）均录得亏损，业绩对楼市景气度高度敏感。
2.
商誉悬顶：商誉 44.61 亿，占净资产 47%，若市场再度下行需计提减值，将直接压低估值。
3.
债务与流动性：资产负债率约 64.4%，历史短期债务占比曾达 97%，流动比率约 0.74，存在再融资压力。
4.
股权质押：控股股东质押率约 57.9%，担保余额突破净资产 25%，需关注平仓与担保风险。
5.
政策落地不及预期：收储定价机制、城市更新资金拨付、公积金改革节奏均存在执行堵点。
6.
短期交易风险：3 连板后情绪透支，任何业绩或政策不及预期的边际变化都可能引发剧烈回调。
7.
行业竞争：贝壳等平台在数字化与规模上的领先优势，可能压制我爱我家市占率提升空间。
九、总结
我爱我家正处于“行业结构性拐点 + 公司盈利拐点 + 政策持续友好”的三重共振初期：行业面二手房成交占比首超新房，存量时代确立；公司面 2026H1 净利 +110%，核心城市市占率与单量双升；估值面 PB 0.80 倍破净、市值不足贝壳 1/18，处于修复起点。
中性看，12 个月目标 3.5–4.2 元（温和修复）；乐观看，在政策与市占率共振下目标 5.0–6.5 元（较当前 +57%~+104%，中枢 +72%）。但短期 3 连板已透支部分预期，建议等待回调至合理买点或分批布局，严格设置止损。
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